غرامة تصل إلى 200 ألف ريال للمخالفين.. نظام جديد لملكية الوحدات العقارية المشتركة

طرحت الهيئة العامة للعقار مشروع ”نظام فرز وملكية الوحدات العقارية وإدارة المناطق المشتركة“ عبر منصة ”استطلاع“، في خطوة تهدف إلى تحقيق حوكمة فعالة للعلاقات بين ملاك الوحدات العقارية والمطورين العقاريين، وحفظ حقوق جميع الأطراف ذات الصلة من خلال تنظيم دقيق لعمليات الفرز والملكية وإدارة الأجزاء المشتركة.

يسعى النظام الجديد إلى إرساء إطار قانوني واضح لفرز الوحدات العقارية وتحديد ملكيتها، سواء قبل اكتمال البناء أو بعده، إذ يُتيح للمالك إصدار صك مستقل لكل وحدة عقارية بعد التأكد من اكتمال البناء ومطابقته لوثيقة الفرز.

وتوضح اللائحة التنفيذية للنظام الإجراءات والأحكام اللازمة لتطبيق هذا التنظيم.

وبموجب المشروع، يُحظر تقسيم الوحدة العقارية المفرزة إلى وحدات مستقلة جديدة إلا بعد إعادة فرزها وفقاً لأحكام النظام واللائحة التنفيذية.

كما يمنع تحويل أو تقسيم أو التصرف في الأجزاء المشتركة بشكل مستقل عن الوحدات المفرزة، حتى في حال كان العقار في طور الإنشاء، إلا عبر إعادة فرزه قانونياً.

ويتيح النظام إعادة فرز العقار المشترك أو جزء منه من خلال الدمج أو التجزئة أو الإضافة، بشرط توافر مجموعة من الشروط تشمل: موافقة مالك الوحدة العقارية في حال تأثر مساحة وحدته أو نسبته من الأجزاء المشتركة، وموافقة جمعية الملاك بنسبة لا تقل عن ثلاثة أرباع مساحة الوحدات، بالإضافة إلى موافقة المرتهن – إن وجد – واعتماد التعديلات من الجهات المختصة. كما يحتفظ المتضرر بحق التظلم أمام المحكمة المختصة.

يشير النظام إلى أن ”وثيقة الملكية المشتركة“ التي تصدرها الهيئة المختصة تُعد جزءاً من السجل العقاري، وتشمل تفاصيل دقيقة حول الوحدة العقارية، من حيث حدودها ومساحتها وأطوالها، إضافة إلى نسبتها من الأرض والأجزاء المشتركة، والمخططات الخاصة بها.

كما يلزم النظام الشركاء عند بناء عقار مشترك بإبرام عقد شراكة يتضمن أسماء أصحاب الحصص سواء كانت عينية أو نقدية، وتفاصيل العقار وموقعه ورقم صك الملكية، إلى جانب تحديد الحقوق والالتزامات.

ويُجيز النظام للشركاء قسمة الحصص الشائعة ليصبح لكل شريك وحدة مفرزة مستقلة، وفي حال عدم الاتفاق يمكن اللجوء إلى المحكمة المختصة للفصل.

يعترف النظام بحق كل مالك في التصرف بوحدته العقارية ككيان مستقل، مع الإبقاء على الشيوع في الأجزاء المشتركة، التي تلحق قانوناً بكل وحدة مفرزة عند أي عملية تصرف. كما يوضح أن الحواجز الجانبية والجدران والأسقف والأرضيات بين وحدتين متلاصقتين تُعد ملكاً مشتركاً، ما لم يكن هناك فاصل إنشائي. ويُمنع استعمال أي جزء من هذه المكونات بما يلحق الضرر بجيران الوحدة أو ببقية الملاك.

ويؤكد النظام أن بعض الأجزاء المشتركة قد تكون ذات منفعة حصرية لبعض الملاك فقط، وفي هذه الحالة تُعد أجزاءً مشتركة خاصة، يملكها هؤلاء بالشيوع، ما لم يُتفق على خلاف ذلك.

ويتم تحديد حصة كل مالك من الأجزاء المشتركة بناءً على نسبة مساحة وحدته من إجمالي مساحة الوحدات، ما لم يتم الاتفاق على نسبة مختلفة.

من ناحية الانتفاع، يمنح النظام كل مالك حق استخدام وحدته بما لا يتعارض مع الغرض المخصص لها أو مع النظام الأساسي لجمعية الملاك. ويمنع التأجير اليومي إلا إذا سمح به نظام الجمعية، كما يُمنع تغول المالك في استعمال وحدته أو الأجزاء المشتركة بما يضر بجيرانه.

ويحظر المشروع أي تعديل قد يضر بالهيكل الإنشائي أو يؤثر على الواجهات، أو استعمال الأجزاء المشتركة في غير ما خصصت له، بما يضمن سلامة العقار والحفاظ على التنسيق المعماري.

في حال الموافقة على فرز وحدات جديدة من الأجزاء المشتركة، يمنح النظام أولوية تملك هذه الوحدات لأصحاب الحصص النقدية وفقاً لما تحدده اللائحة. كما يُتيح للمالك الأخذ بحق الشفعة عند بيع وحدة مملوكة للغير. ولكن يسقط هذا الحق في حال تم البيع بين الأقارب حتى الدرجة الرابعة، أو بين الأزواج، أو الأصول والفروع.

في حال نزع ملكية العقار المشترك أو جزء منه للصالح العام، فإن النظام ينص على أن التعويض يجب أن يشمل قيمة الوحدة العقارية المفرزة، بالإضافة إلى نسبة المالك من الأجزاء المشتركة، مع ضمان حصول من يُنزع منه الجزء المفرز على تعويض عادل.

لا تنتقل ملكية الوحدة العقارية أو تُرتب عليها حقوق عينية إلا بعد توثيقها وتسجيلها رسمياً لدى الجهة المختصة، ما يعزز من حماية الحقوق العقارية ويمنع المنازعات.

يُعرّف النظام الوحدة العقارية بأنها تتكون من أجزاء رئيسية، مثل الأرضيات والجدران والنوافذ والأسقف، إضافة إلى مرافق الشرفات ومواقف السيارات والتوصيلات الداخلية، على أن يتم تحديد مكوناتها بدقة في اللائحة. وتُعد بعض المرافق كالمصاعد، والخزانات، وشبكات الصرف، وأنظمة مكافحة الحرائق من الأجزاء المشتركة، التي لا يمكن لأي مالك التصرف فيها بشكل منفصل.

ويشدد النظام على أن مواقف السيارات المخصصة للوحدة العقارية تُعد جزءاً لا يتجزأ منها، ولا يجوز بيعها أو التصرف فيها منفصلة عن الوحدة.

يُعاقب النظام من يخالف أحكامه بجملة من العقوبات تبدأ بالإنذار، وتصل إلى غرامات تصل إلى 200 ألف ريال، وتعليق الترشح لرئاسة أو إدارة جمعية الملاك لمدة لا تزيد عن ثلاث سنوات. ويضع مجلس إدارة الهيئة جدول تصنيف للمخالفات والعقوبات بناءً على درجة الجسامة وتكرار المخالفة.

ويُسمح بمضاعفة العقوبة عند تكرار المخالفة، كما يُطبق النظام العقوبة الأشد إذا انطوت المخالفة على انتهاك نظام آخر.

تتولى الهيئة مهمة التفتيش والرقابة لضمان الالتزام بأحكام النظام، ويحق لها الاستعانة بجهات عامة أو خاصة للقيام بهذه المهام. كما يتم تشكيل لجان متخصصة من ثلاثة أعضاء على الأقل للنظر في المخالفات وإصدار العقوبات، ويُتاح الاعتراض على قراراتها أمام المحكمة المختصة خلال 60 يوماً من تاريخ التبليغ.